菲律賓樓市太火，現在買是接盤嗎？還能再漲10年！
根據全球房產指南（global property guide）的報告顯示，由於經濟強勁增長，從2010年到2018年，馬尼拉CBD的房價上漲了近132%，而菲律賓也正處於房價持續增長的第八年。
對於打算投資海外房產的人來說，面對如此具有吸引力的市場，最關心的問題莫過於，未來菲律賓的房價會不會跌？
事實上，菲律賓目前的房地產市場才剛剛處於起步階段，而清晰可辨的上漲趨勢，則能持續30到50年。
這並非只是隨口說說而已，而是有著眾多的現實依據。
因為如今的菲律賓，有來自方方面面的動力，來推動房地產市場的持續繁榮發展。
超長人口紅利期支撐
目前世界上共有13個人口超1億的國家，菲律賓就是其中之一。同時，菲律賓也是這13個國家人口紅利最具潛力的。
為什麼這麼說呢？因為雖然有人的地方就有江湖，但江湖多險惡，並不是每一個人口多的國家都能為房地產發展提供持續的動力。
如今像美、日這樣的有人口基礎又發達的國家，房地產發展的紅利期已經過了，而中國經過一番調控之後，當紅期也基本宣告終結。
另外的幾個國家，不是經濟發展低迷，就是社會動蕩不定，再或者反華情緒極高。
但菲律賓就完全不一樣了，作為一個新晉人口大國，菲律賓目前總人口接近1.2億。首都馬尼拉更是彙集了2400萬左右的人口，加上流動人口，可達3000萬左右。
這還不是最關鍵的，據統計，菲律賓人口的人均年齡為24歲，勞動力人口比重佔了75%，這能說明什麼呢？
有預測顯示，到2050年菲律賓的人口結構依然是增長型的，人口紅利至少能釋放40年。
當其他國家都在被老齡化所困擾的時候，菲律賓的人口優勢無疑會成為經濟可持續發展的核心力量。
同時，這樣的人口數量與結構產生的住房需求也會持續刺激房地產市場的增長，成為菲律賓房價上漲的一大要素。
有限的土地供應提供契機
人口決定需求，土地決定供給，人口和土地則共同決定市場這架天平是傾向買方還是賣方。
前面已經說過，菲律賓人口超過一億，馬尼拉人口和上海相當，那麼馬尼拉的面積是多少呢？
——638平方公里，而上海的面積為6340平方公里。
也就是說，馬尼拉的面積只有上海的十分之一，人口密度卻是上海的十倍。
是不是覺得很刺激？
再想想過去十年上海的房價上漲了多少，你會覺得更刺激。
更何況菲律賓是土地私有制，絕大多數土地都掌控在大財團手中，如果這些財團再搞個限量開發，房價只會漲得更快。
所以，不管從人口數量還是土地面積來看，菲律賓的樓市都是一個活脫脫的賣方市場，能連漲這麼久並不奇怪，只要現在大環境不變，這一趨勢還會持續下去。
經濟高速增長是房價上漲的關鍵
雖然人口和土地決定了一個國家房地產的市場規模，但不管是在哪個國家，房地產都不可能脫離經濟大環境，實現單方面的繁榮。
當有了需求之後，真實的市場情況還是要由國民的購買力來決定，這和國家的經濟發展程度相關。
以孟加拉國來說，面積約15萬平方公里，人口超過1.6億，但人均GDP僅有1698.26美元（世界銀行2018年數據）。即便人多地少，但整體經濟乏力，購買力低，導致房地產市場相當低迷。
所以，一個國家房地產的發展前景如何，其實是人口、土地、經濟綜合作用的結果。
雖然菲律賓人多地少，但這幾年房價上漲快，還是因為經濟發展，國民收入增加，可以有更多的錢來滿足自己的住房需求了。
在過去幾年中，菲律賓的GDP增速一直保持在6%以上的水平，被亞洲開發銀行認為是東南亞增長最快經濟體之一，去年人均GDP正式突破3000美元，而今年將會更高。
持續增長的經濟為房價上漲提供了動力，而經濟的快速發展則離不開產業的支撐。
四大特色產業助力經濟發展
由於曾經歷過漫長的殖民期，所以菲律賓幾乎是一個全民說英語的國家。人口素質高成本低成為菲律賓產業發展的關鍵，讓菲律賓得以形成四大特色產業。
第一、外匯業。菲律賓有超1000萬人生活在海外，其中有相當部分是海外勞工。這些海外勞工的匯款一直是刺激本國經濟發展的重要因素之一，也支撐著菲律賓比索的匯率。
2018年菲律賓海外勞工個人匯款達340億美元，同比增長3%，佔GDP比重約10%，成為出口貿易外該國最大的外匯來源。
未來菲律賓海外勞工的匯款還將會持續增長，而且這群人不僅為國創匯，也是樓市剛需。
第二、BPO外包。BPO全球外包服務可以說是菲律賓的經濟線。有超過115萬菲律賓人在該行業工作，每年創造逾230億美元的收入。
菲律賓的BPO行業每年在以25%-30%的速度增長，持續保持在全球領先水平，她也因此被譽為「全球英文呼叫中心之都」。
不斷發展的BPO業務也為眾多從事該行業的年輕人口提供了穩定的經濟來源，讓他們有一定的經濟實力投資房產。
第三、旅遊業。作為一個海島國家，菲律賓最不缺的就是濱海旅遊資源。據菲律賓旅遊部表示，2019年1月至5月共有350萬名外國遊客訪問菲律賓比2018年增加9.76%。
如今韓、中、日已經成為菲律賓的三大客源地。中國政府也已承諾全力以赴為菲引入200萬名中國遊客，預計2019年到菲的海外遊客數量將達到1000萬。
不斷增加的遊客數量是菲律賓旅行住宿業發展的源動力。
第四、博彩業。菲律賓博彩業無疑是亞洲地區最具潛力的市場，外國遊客的湧入有利於菲律賓博彩業發展，本地經濟的快速增長足以使菲博彩業持續保持勃勃生機。
2017年，菲律賓博彩行業總收入為1600億比索（約30億美元），同比增長19%。而今年離岸BC運營商（POGO）的辦公空間需求預計會翻一番。
博彩業的發展也在一定程度上刺激了馬尼拉房租的上漲。
政策加持投資吸引力強
對於中國人來說，政策對於房地產的意義一定深有體會。菲律賓近幾年房價持續上漲的一大原因，就是有利的政策。
首先是大建特建。自杜特爾特上任以來，就開始在國內推行「大建特建」計劃，準備在六年內投資超1萬億人民幣進行基礎設施建設。大量的資金投入不僅激發了市場活力，也增加了數百萬工作崗位。
其次是降稅。為了吸引更多的外商投資，菲律賓近兩年的降稅力度愈發加大，稅收壓力減輕之後，房企則有更多的資金投入到新項目的建設中。此外，馬尼拉的房產稅也將在三年內降低40%。
第三是不限購和移民優勢。無論投資者是否是本國人，在菲律買房都不會限購。此外移民菲律賓的門檻比較低，還能獲得諸多優勢。對於海外投資者來說，這相當具有吸引力。
從以上幾個房價的推力可以看出，隨著經濟體量及產業規模的不斷擴大，未來菲律賓人口對住房的需求也將持續釋放，這將是一輪相當漫長的房價上漲過程，房地產爆髮式增長的窗口期正在到來。
不難想像，隨著馬尼拉房產投資的不斷火爆，投資門檻越來越高是未來必然會發生的事情。
買得早，抓住的不僅是機遇，還有更多的收益。所以，與其盤算如何在轉手時賣個好價錢，不如趁早把握低門檻買進。
