我打賭!房產證上的這個數字 你忽略了|檀房企
文/曉太陽
這段時間,後台有讀者提問70年產權的相關問題。
那麼今天,我們來扯一扯房屋產權的事兒,做一波集中回答。
那面不多廢話,下面開始。
01
產權到期怎麼辦?
首先,所謂房子的產權,實際上是:
房屋產權=房屋所有權 土地使用權
其中,房屋所有權是永久的,受到《憲法》保護的。
引用《中華人民共和國物權法》第六十四條:
私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。
換句話說,就算房子塌了,地上的磚磚瓦瓦還是永遠屬於你的。
但是,在中國,土地是屬於國家或者集體的。
我們只享有「使用權」。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中,土地使用權出讓年限按下列用途確定:
1.居住用地70年;2.工業用地50年;3.教育、科技、文化、衛生、體育用地50年……
也就是說,如果這塊地是用來住人的話,那麼一次性最長可以用70年。
所謂的「70年產權年限」,實際上是——土地使用年限。
在這裡,你可以理解為,房是你的,但「地」是借的;
那麼問題來了,「地」到期了怎麼破?
您別著急,接著往下看。
02
土地使用年限到期怎麼辦?
根據《物權法》規定:「住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期。」
嗯,可以續期,而且是自動的,聽起來很科學。
但是!
又根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定:
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。
經批准予以續期的,應當重新簽訂合同,並交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批准的,土地使用權由國家無償收回。
上面這165個字,其實用3個字就能概括,那就是:看情況。
那麼,具體看什麼情況呢?具體怎麼辦呢?
不好意思,不知道。
是的,沒在開玩笑,迄今為止,並沒有相關法律法規的明文規定。
但是,現實中真的發生過「土地使用年限到期」。
03
土地使用年限到期案例
因為歷史遺留問題,有些地區的土地使用年限只有20年,比如深圳和寧波。
2001年,深圳國際商業大廈土地使用年限期滿,大廈業主以當時基準地價的35%,成功續期使用。
當然,上面的例子是商業用地。
2016年,溫州一處住宅用地,在交易時發現土地使用年限期滿,聲稱要補繳30萬地價。
各方聚起來一討論,最後上頭髮話了「兩不一正常」:
不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。
簡而言之就是:「您什麼也甭管,繼續住吧」。
上面兩個例子是到期了,19年7月的深圳,有人主動去辦續期了:
圖片來自網路
根據圖片來看,這座61.9平米房子,位於深圳羅湖區,繳納了3.9萬,成功續期了20年,算下來每年1959元。
再看看深圳羅湖區的二手房價,好像這些錢真的不算多:
看起來,交與不交?交多交少?各地似乎沒有統一定數。
於是,最重要的問題就變成了——中央什麼態度?
畢竟,沒有人願意辛辛苦苦還完房貸後,突然被通知不能繼續住,或者需要補繳一大筆錢了。
04
中央的態度
早在3年前,中央已經定調:
圖片來自www.gov.cn
文件第一句就指出,產權制度是基石,是必然要求,而且提到了7個字:有恆產者有恆心。
按照2018年,中國住房自有率數據來看,長沙排第一90.1%,北上廣深包攬倒數4位,最低的是上海67.9%。
也就是說,以上政策定調,惠及至少10億「有恆產者」。
不過,您千萬別以為,以上都是假大空,中央定調的意義在於,守住底線不放鬆。
那麼,有了這記「定心丸」,接下來就該擔心擔心自己的事了。
05
哪些房子快到期了
新中國的第一次土地拍賣在1987年,一幅位於深圳的8588平方米地塊,以50年的使用權被拍出。
這樣算的話,這塊地會在2037年底到期,距今大約還有17年。
而上面提到過的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》得編製在1990年。
彼時商品房的浪潮還沒有掀起,大多是福利分房,如果這時候有了一套房的話,距離到期還有40多年。
再然而,全國商品房浪潮的起點在1998(房改)之後,在那之後入手一套用於住宅的商品房,距離到期起碼還有45年以上。
多以,大多數人需要擔心「土地使用年限」問題的時間是2059年前後。
值得注意的是:
商品房、經濟適用房、兩限房產權年限是從開發商拿地之日算起,產權年限與房子建成時間無關。
公房的房屋土地使用權年限從交第一筆土地收益金開始計算。
最後,還有一個令人傷感的問題。
06
傷感的問題
根據現行國家標準《建築結構可靠度設計統一標準》確定。
該國家標準規定普通住宅的設計使用年限為50年。
也就是說等不到70年,你的房子就會被刷上一個: