錯失10年!還有戲嗎?出手的時機到了!|檀房企
文/曉太陽
傳說德國有位劍術大師,名叫夏爾·亨特。
這亨特大師著了一本《劍術100式》,然而劍譜最後的殺招,卻是——用槍打人。
這招還有個朗朗上口的名字:「大人,時代變了」。
此後,因為這招名字頗為諷刺,於是流傳至今,代指:跳脫規則,用更先進的方式,解決問題。
十天前,北京產權交易所放出一則消息,大意是:「併購之狼」融創中國,近日再吞一城。
眼下房地產時局漸冷,亂世中蹦出兩個「梟雄」大殺四方,不算什麼新聞。
但這次融創中國吞下的獵物,來自華僑城,這就比較值得說道。
華僑城貴為央企,近年來落得頻頻變賣「家產」。
從16年前,穩居房企龍虎榜前十,到16年後,跌出龍虎榜70名開外。
嘆一句:「時代變了」的同時,背後是一幕「錯失十年」的悲劇。
比資歷 秒殺所有房企
時值1958,彼時東西方冷戰,大量華僑歸國避難。
於是國內各地,相繼建立了,數十個「華僑農場」。
而其中一座,位於深圳,稱之為:沙河華僑農場。
27年後,深圳蛇口工業區建設如火如荼,時任國務院僑辦主任的廖承志,不甘落於人後。
於是決心複製第二個蛇口,意在吸引李嘉誠、包玉剛等等港商,前來投資。
他選中了沙河華僑農場,提議改名為:「華僑城」。
此項提議,很快被中央批准,華僑城就此誕生,但麻煩也隨之而來。
相比於蛇口工業區,華僑城的定位有些尷尬,既沒什麼驚天動地的建設,也沒吸引到「夠分量」的外商投資。
那麼當時華僑城做了一個決定:「不和蛇口玩兒了」。
在當時,發展工業招商引資是主基調,而華僑城卻搞起了旅遊。
1989年,佔地30萬平方米的「錦繡中華」主題公園落地,當年一炮打響,9個月收回全部投資,成為奇蹟。
一戰封神之後,94年「世界之窗」落地,當年盈利1.1億。
4年後,「歡樂谷」開業,華僑城開始走出深圳,布局全國,旅遊 地產的模式初現。
可以說,華僑城在時代洪流中,硬生生趟出了一條自己的路。
但或許,所有的奇蹟,也止步於此。
「沒有對手」的狠角色
2001年,華僑城打造的高端樓盤「波托菲諾」開盤,銷售火爆。
兩年後的03年,華僑城地產摘得深圳樓盤銷售龍虎榜第一。
在那時,查閱各種房地產榜單,華僑城往往雄踞TOP10之位,風頭一度壓過萬科。
而華僑城「旅遊 地產」的打法,一度被奉上神壇:將荒灘野地造成旅遊勝地,周邊房價自然水漲船高。
彼時,背靠國資委的華僑城,行事風格中規中矩,這本沒有錯,只是時代變了,華僑城沒變。
06年-17年,在那個屬於房地產的黃金年代中,各家房企開始犧牲利潤,狂飆規模。
對於地產公司來說,是否敢於拿地很重要,而華僑城在這黃金十年中選擇了保守。
據統計,碧桂園、保利、萬科三家房企2017年上半年拿地金額均超過了1000億元,而華僑城的拿地金額僅為199億元。
同年,碧桂園、恆大、萬科的銷售額都達到了5000億的級別(流量金額),但華僑城只有200多億元。
而錯失了黃金十年的華僑城,也漸漸跌出了房企70名開外。
現任華僑城集團有限公司董事長段先念遺憾地表示:
十幾年前的萬科還在學華僑城,而2017年1月萬科的單月銷售收入就超過了480億,超過華僑城2016年全年地產銷售收入; 7年前保利也在學華僑城,2016年保利的利潤是245億,數倍於華僑城; 華僑城發誓要保旅遊老大地位,可是恆大旅遊集團預計2017年的銷售收入將會達到800億。
面對這一切,華僑城顯然是著急的。
跑輸大盤的嫡長子
面對競爭對手的碾壓,華僑城不得不放棄保守型思維。
2015年,華僑城謀劃轉型,從早期「旅遊 地產」模式擴大業務範圍,轉向「文化 旅遊 城鎮化」、「旅遊 互聯網 金融」發展模式。
著急重回前十的央企華僑城,這幾年的表現似乎比民企似更激進。
而有意思的是,華僑城的負債水平先進入了前十。
2018年,華僑城A的總負債達到2170.05億元,比上一年增長了約650億元。
伴隨負債激增的,是華僑城規模的膨脹。
同年,華僑城累計在雲南達成合作項目30多個,投資總額近2000億元。
但僅僅一年之後,19年6月-8月,華僑城反手甩賣6個雲南項目。
說到底,大手筆甩賣為「回血」。
華僑城以主題公園起家,但現金流的穩健,還是得靠地產業務。
過去的華僑城中規中矩,項目基本選在一二線城市,做地產生意幾乎穩賺不賠,小日子自然過的優哉游哉。
但類似雲南的三四線城市不一樣,華僑城想要在這裡立足文旅項目,必須先期投入大量的資金。
而壞消息是,如今靠地產業務賺錢難上加難。
另外,據財報,華僑城2019年上半年公司現金流量凈額為-85.43億元,而2018年、2017年分別為-99.84億元,-79.14億元。
這一數字,並不樂觀,如此入不敷出吃老本的狀態,恐怕不是長久之計。
正在謀劃轉型的華僑城,受制於高負債與高投入,多少顯得有些英雄遲暮。
以上,融創的孫宏斌曾說過:「有的企業戰略定位是小而美,在我看,房地產行業未來沒有小而美,只有小而沒了。」
這句話今天看來,孫宏斌恐怕早已劍有所指。
結合華僑城的英雄遲暮,有一句老話放在最後特別合適:
牛人不是打遍天下無敵手,而是懂得該出手時就出手。