錯失10年！還有戲嗎？出手的時機到了！｜檀房企
文/曉太陽
傳說德國有位劍術大師，名叫夏爾·亨特。
這亨特大師著了一本《劍術100式》，然而劍譜最後的殺招，卻是——用槍打人。
這招還有個朗朗上口的名字：「大人，時代變了」。
此後，因為這招名字頗為諷刺，於是流傳至今，代指：跳脫規則，用更先進的方式，解決問題。
十天前，北京產權交易所放出一則消息，大意是：「併購之狼」融創中國，近日再吞一城。
眼下房地產時局漸冷，亂世中蹦出兩個「梟雄」大殺四方，不算什麼新聞。
但這次融創中國吞下的獵物，來自華僑城，這就比較值得說道。
華僑城貴為央企，近年來落得頻頻變賣「家產」。
從16年前，穩居房企龍虎榜前十，到16年後，跌出龍虎榜70名開外。
嘆一句：「時代變了」的同時，背後是一幕「錯失十年」的悲劇。
比資歷 秒殺所有房企
時值1958，彼時東西方冷戰，大量華僑歸國避難。
於是國內各地，相繼建立了，數十個「華僑農場」。
而其中一座，位於深圳，稱之為：沙河華僑農場。
27年後，深圳蛇口工業區建設如火如荼，時任國務院僑辦主任的廖承志，不甘落於人後。
於是決心複製第二個蛇口，意在吸引李嘉誠、包玉剛等等港商，前來投資。
他選中了沙河華僑農場，提議改名為：「華僑城」。
此項提議，很快被中央批准，華僑城就此誕生，但麻煩也隨之而來。
相比於蛇口工業區，華僑城的定位有些尷尬，既沒什麼驚天動地的建設，也沒吸引到「夠分量」的外商投資。
那麼當時華僑城做了一個決定：「不和蛇口玩兒了」。
在當時，發展工業招商引資是主基調，而華僑城卻搞起了旅遊。
1989年，佔地30萬平方米的「錦繡中華」主題公園落地，當年一炮打響，9個月收回全部投資，成為奇蹟。
一戰封神之後，94年「世界之窗」落地，當年盈利1.1億。
4年後，「歡樂谷」開業，華僑城開始走出深圳，布局全國，旅遊 地產的模式初現。
可以說，華僑城在時代洪流中，硬生生趟出了一條自己的路。
但或許，所有的奇蹟，也止步於此。
「沒有對手」的狠角色
2001年，華僑城打造的高端樓盤「波托菲諾」開盤，銷售火爆。
兩年後的03年，華僑城地產摘得深圳樓盤銷售龍虎榜第一。
在那時，查閱各種房地產榜單，華僑城往往雄踞TOP10之位，風頭一度壓過萬科。
而華僑城「旅遊 地產」的打法，一度被奉上神壇：將荒灘野地造成旅遊勝地，周邊房價自然水漲船高。
彼時，背靠國資委的華僑城，行事風格中規中矩，這本沒有錯，只是時代變了，華僑城沒變。
06年-17年，在那個屬於房地產的黃金年代中，各家房企開始犧牲利潤，狂飆規模。
對於地產公司來說，是否敢於拿地很重要，而華僑城在這黃金十年中選擇了保守。
據統計，碧桂園、保利、萬科三家房企2017年上半年拿地金額均超過了1000億元，而華僑城的拿地金額僅為199億元。
同年，碧桂園、恆大、萬科的銷售額都達到了5000億的級別（流量金額），但華僑城只有200多億元。
而錯失了黃金十年的華僑城，也漸漸跌出了房企70名開外。
現任華僑城集團有限公司董事長段先念遺憾地表示：
十幾年前的萬科還在學華僑城，而2017年1月萬科的單月銷售收入就超過了480億，超過華僑城2016年全年地產銷售收入； 7年前保利也在學華僑城，2016年保利的利潤是245億，數倍於華僑城； 華僑城發誓要保旅遊老大地位，可是恆大旅遊集團預計2017年的銷售收入將會達到800億。
面對這一切，華僑城顯然是著急的。
跑輸大盤的嫡長子
面對競爭對手的碾壓，華僑城不得不放棄保守型思維。
2015年，華僑城謀劃轉型，從早期「旅遊 地產」模式擴大業務範圍，轉向「文化 旅遊 城鎮化」、「旅遊 互聯網 金融」發展模式。
著急重回前十的央企華僑城，這幾年的表現似乎比民企似更激進。
而有意思的是，華僑城的負債水平先進入了前十。
2018年，華僑城A的總負債達到2170.05億元，比上一年增長了約650億元。
伴隨負債激增的，是華僑城規模的膨脹。
同年，華僑城累計在雲南達成合作項目30多個，投資總額近2000億元。
但僅僅一年之後，19年6月-8月，華僑城反手甩賣6個雲南項目。
說到底，大手筆甩賣為「回血」。
華僑城以主題公園起家，但現金流的穩健，還是得靠地產業務。
過去的華僑城中規中矩，項目基本選在一二線城市，做地產生意幾乎穩賺不賠，小日子自然過的優哉游哉。
但類似雲南的三四線城市不一樣，華僑城想要在這裡立足文旅項目，必須先期投入大量的資金。
而壞消息是，如今靠地產業務賺錢難上加難。
另外，據財報，華僑城2019年上半年公司現金流量凈額為-85.43億元，而2018年、2017年分別為-99.84億元，-79.14億元。
這一數字，並不樂觀，如此入不敷出吃老本的狀態，恐怕不是長久之計。
正在謀劃轉型的華僑城，受制於高負債與高投入，多少顯得有些英雄遲暮。
以上，融創的孫宏斌曾說過：「有的企業戰略定位是小而美，在我看，房地產行業未來沒有小而美，只有小而沒了。」
這句話今天看來，孫宏斌恐怕早已劍有所指。
結合華僑城的英雄遲暮，有一句老話放在最後特別合適：
牛人不是打遍天下無敵手，而是懂得該出手時就出手。
