賣房最猛的房企 如今也「奶」不動了!?|檀房企
文/曉太陽、寶蓮燈、滑冰冰
「底牌」就像內褲,平時不能拿出來晃,但關鍵時刻一定要有。
一份特殊榜單,揭露房企最強「底牌」。
3月16日,觀點地產網發布《2020中國房地產區域公司表現報告》。
其中一份榜單很有意思,叫做:地產區域公司卓越100榜。
10強區域公司,房企們的「大寶貝」。
可以看出,上榜的10個區域公司,有9個重點圍繞三大城市群:
京津冀城市群(融創、華夏幸福)長三角城市群(碧桂園、萬科、華潤、龍湖、中海)大灣區城市群(保利、恆大)
這些區域公司,不但是上榜房企最大的業績來源,還是龍頭房企成王敗寇的關鍵。
只是榜單的第一名有些奇怪,既不來自十強房企,也不來自大城市群。
「世茂海峽發展公司」
所謂「事出反常,必有妖孽」,草草一搜索,果然!
據樂居財經報道,疫情期間,世茂海峽2月16日晚推出線上優惠政策,7天後認購達2176套,成交金額37億。
這是什麼概念?直白說,一天5.2個「小目標」,這樣的效率如果持續整個2月,其業績可以擠進房企TOP5。
另外16年至18年,世茂海峽的銷售業績增長371%,版圖擴張9省30市163個樓盤,19年末,全年業績已經站在千億門口。
然而,這只是今年一家排名第11房企的區域公司?前十名的臉往哪兒擱?
照這麼說,世茂海峽的東家,「世茂房地產」開年業績一定衝破天際了?
不好意思,不是。
據克爾瑞統計,世茂房地產2月業績同比-35%,1-2月累計-22%。
橫向對比來看,世茂房地產2月業績,既不領先,也不落後。
何以至此?
區域公司力壓群雄,全國第一,集團公司業績平平,進軍前十還差一步。
說起來,這真和「世茂房地產」重回前十之夢有關,全國十大開發商的左右互搏,核心競爭力趨同,真正的「你來我往」就看各區域公司是否給力。
「世茂房地產」在押寶,賭憑藉世茂海峽一家之力,圓自己進軍前十之夢。
「因福得禍」
十強房企角力,主要看城市布局。
世茂房地產的城市布局,大致呈現「又多又大」,這讓他「因福得禍」。
據興業證券研報統計,世茂房地產的土儲既做到了城市和區域的深耕,又做到了全國範圍內廣泛布局,多樣化的產品涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店、公寓。
可以看到,整個「胡煥庸線」以東,都有世茂的地盤,「雨露均沾」的好處是分散風險,這支撐著世茂17年後的持續業績猛增。
然而,因為「廣泛布局」與「區域深耕」之間存在「悖論」,所以當系統性打擊到來,「雨露均沾」就變成了「處處挨打」。
什麼叫「系統性打擊」?比如全國調控收緊,比如這次的疫情襲來。
從房企進駐城市數量來看,世茂房地產僅次於「碧桂園、恆大、富力」。
而此次疫情下,除恆大「大力出奇蹟」以外。
碧桂園2月單月全口徑銷售業績同比-49%,1-2月累計全口徑銷售同比-27%。
富力地產2月單月全口徑銷售業績同比-46%,1-2月累計全口徑銷售同比-27%。
以上兩家,均跌破行業同比-37%的平均線。
相比之下,世茂房地產-35%、-22%的同比跌幅還算輕的,其中一個原因是,它的疫情優惠政策,與恆大一樣,真的拼了老命。
但由於線上廣告投放不足,同時優惠受到利潤率限制力度不大,因此回天乏力,世茂房地產沒有在2月「翻紅」,只是跑贏了平均線。
另外,之前的兇猛「併購」,也為2020年世茂房地產的開年業績助力。
高光時刻
去年,世茂房地產引來人生高光時刻。
克而瑞數據顯示,2019年世茂房地產累計合約銷售總額為2600.7億元,同比增長48%,超越龍湖集團,在房企中排名第九。
世茂的加速前進,與此前大刀闊斧的併購有關。
2019年正好是許世壇接管老爸許榮茂位置後的第一年,在房地產金融政策正在收緊時刻,管理層的規劃卻選擇激進的逆行。
僅僅是上半年,世茂以總對價200億元對泰禾集團、粵泰股份、萬通地產、明發集團、開城實業的部門資產包進行收購,這些收購的項目分布在10個城市,既有一二線的,也有三四五六線的。
200億,相當於是2018年全年四分之一的營收。
收購的好處就是可以把別人的財富直接裝進自己的報表。2019年世茂的的新增貨值,以及新增土儲中的70%左右來源於項目收併購。
房企之間的角逐,除了「拿來主義」,還要拼誰的家底厚。世茂前期積累的豐厚家財,為2019年世茂的銷售額挺進前十做了支撐。
從世茂歷年新增土地金額可以看到,從2017年開始,世茂開始大舉拿地,新增土地金額從2016年的436億攀升到1151億,空前提高的土地儲備,為供給與銷售提供了先決條件。
能夠有這魄力,或許是由於2014年到2017年之間錯過最佳機遇得來的經驗教訓。
2014年以前,世茂表現突飛猛進。2013年,新增土地款從2012年的68億漲到420億,這為2014年的業績大增奠定基礎。
正是因為2013年拿地拿的比較多,房企遇到了「去庫存」難的問題。為了「去庫存」,世茂當時收窄了步子,不敢再多拿地,顯得有些猶豫不決。
公司新增土地權益金額
因此,世茂也失去了拿地的「黃金時間」,2014年拿地成本3345元/平米,2017年漲到10861元/平米。
2017年正好是全國棚改推行的高峰期,政策鼓勵,需求旺盛,世茂終於不再猶豫,加槓桿拿地,開始激進規模擴張,並通過併購等手段向前十進發。
高歌猛進
其實世茂早在2011年,就已經成功連續三年躋身中國房企前十強,連續兩年符合增長率超過50%,曾經是千億房企的熱門候選人。
2014年的世茂憑藉702億元的銷售額,位居中國房地產企業銷售排行榜第八位。
然而好景不長,風風火火的世茂卻戛然而止,自從2015年開始就跌出房企排行榜前十的位置。
在2016年千億房企已達12家的時候,世茂卻滑落至16名。
世茂歷年合約銷售規模
任何一家房企的「掉隊」,似乎都願意歸因於戰略轉向,世茂房地產也不例外。那時候,世茂房地產董事局主席許榮茂認為:「我們前兩年增速太快,負債太高,庫存太多,利息也上去了,工程質量也沒控制住。」
許榮茂的穩健經營下,此時的世茂進入了幾年的調整階段,財務數據呈現了一個更穩健的世茂,但其一直有著沖回前十的野心。
去年世茂房地產頻繁收購,無疑在向外界釋放出重回房企第一梯隊的信號。
通過收併購,可以在短時間內實現規模的快速擴張,世茂在2019年的一些列收購,對規模的訴求顯露無疑,成功實現第二次進入前十。
如此大步向前,世茂不怕步子邁大扯到蛋的底氣在哪兒?
前人栽樹後人乘涼,經過幾年的「休養生息」,許榮茂給兒子許世壇留下了一個財務相對健康的公司。
2019年上半年,世茂的凈負債率為59.5%,已經連續8年保持在60%以下,但這一數字卻是不斷攀升的趨勢,2016年期末、2017年期末、2018年期末分別為53.4%、58.9%、59.4%。
但併購總是要花大錢的,世茂如何解決融資問題的?
截至2019年底,看似不「缺錢」的世茂卻全年一共進行了8次融資活動,包括兩次發行美元債、兩次發行公司債以及三次貸款融資。
據相關資料披露,世茂這幾次融資大部分資金都用於償還現有債務,憑藉新債務償還現有債務,這種方式在房企並不稀奇,最好的結果是實現「長債換短債」和「低息換高息」。
可以看到,世茂所獲得的美元債利率並不低,但不管怎樣成功讓世茂有錢了,截至2019年上半年,賬面現金522億元,較2018年增長了26億元,總有息負債1155億元,下圖是世茂的債務期限結構,短期借款佔比28%。
世茂的融資成本截至2020年3月10日存量債中,世茂2020年尚有109億元債務未償還。
房地產作為高槓桿的行業,房企之間的競爭很多時候拼的就是融資能力。
世茂的融資成本在行業里屬於中等偏上的,雖然不及央企,例如中海、華潤、招商、保利他們5%以內的融資成本,其2019年平均融資成本為5.6%,也是低於行業平均水平的。
雖然世茂在債券市場表現平平,利率同企業規模相差不多,但世茂擅長的銀團貸款。2019年總計搞定了將近55億港元、8.38億美元的銀團貸款,期限為4年,相比發債更加簡單方便。
這一切與世茂房地產財務總監湯沸有關,她曾任職中銀香港稽核組長和主稽人,在香港銀行界人脈廣泛,在某種程度上,就是湯沸為世茂的併購擴張,找來一個又一個的金主。
這使得世茂獲得一個「小融創」的稱號,對於像世茂這樣處於快速發展,想要大幹一場的企業來說,今年始料未及的疫情,讓樓市冰封,靠著高速的業績增長和較低的負債率與融資成本,世茂對於銷量的暫時下降是不著急的,隨著市場回暖,未來能夠繼續保持增長勢頭。