賣房最猛的房企 如今也「奶」不動了！？｜檀房企
文/曉太陽、寶蓮燈、滑冰冰
「底牌」就像內褲，平時不能拿出來晃，但關鍵時刻一定要有。
一份特殊榜單，揭露房企最強「底牌」。
3月16日，觀點地產網發布《2020中國房地產區域公司表現報告》。
其中一份榜單很有意思，叫做：地產區域公司卓越100榜。
10強區域公司，房企們的「大寶貝」。
可以看出，上榜的10個區域公司，有9個重點圍繞三大城市群：
京津冀城市群（融創、華夏幸福）長三角城市群（碧桂園、萬科、華潤、龍湖、中海）大灣區城市群（保利、恆大）
這些區域公司，不但是上榜房企最大的業績來源，還是龍頭房企成王敗寇的關鍵。
只是榜單的第一名有些奇怪，既不來自十強房企，也不來自大城市群。
「世茂海峽發展公司」
所謂「事出反常，必有妖孽」，草草一搜索，果然！
據樂居財經報道，疫情期間，世茂海峽2月16日晚推出線上優惠政策，7天後認購達2176套，成交金額37億。
這是什麼概念？直白說，一天5.2個「小目標」，這樣的效率如果持續整個2月，其業績可以擠進房企TOP5。
另外16年至18年，世茂海峽的銷售業績增長371%，版圖擴張9省30市163個樓盤，19年末，全年業績已經站在千億門口。
然而，這只是今年一家排名第11房企的區域公司？前十名的臉往哪兒擱？
照這麼說，世茂海峽的東家，「世茂房地產」開年業績一定衝破天際了？
不好意思，不是。
據克爾瑞統計，世茂房地產2月業績同比-35%，1-2月累計-22%。
橫向對比來看，世茂房地產2月業績，既不領先，也不落後。
何以至此？
區域公司力壓群雄，全國第一，集團公司業績平平，進軍前十還差一步。
說起來，這真和「世茂房地產」重回前十之夢有關，全國十大開發商的左右互搏，核心競爭力趨同，真正的「你來我往」就看各區域公司是否給力。
「世茂房地產」在押寶，賭憑藉世茂海峽一家之力，圓自己進軍前十之夢。
「因福得禍」
十強房企角力，主要看城市布局。
世茂房地產的城市布局，大致呈現「又多又大」，這讓他「因福得禍」。
據興業證券研報統計，世茂房地產的土儲既做到了城市和區域的深耕，又做到了全國範圍內廣泛布局，多樣化的產品涵蓋住宅、商業、寫字樓、酒店、公寓。
可以看到，整個「胡煥庸線」以東，都有世茂的地盤，「雨露均沾」的好處是分散風險，這支撐著世茂17年後的持續業績猛增。
然而，因為「廣泛布局」與「區域深耕」之間存在「悖論」，所以當系統性打擊到來，「雨露均沾」就變成了「處處挨打」。
什麼叫「系統性打擊」？比如全國調控收緊，比如這次的疫情襲來。
從房企進駐城市數量來看，世茂房地產僅次於「碧桂園、恆大、富力」。
而此次疫情下，除恆大「大力出奇蹟」以外。
碧桂園2月單月全口徑銷售業績同比-49%，1-2月累計全口徑銷售同比-27%。
富力地產2月單月全口徑銷售業績同比-46%，1-2月累計全口徑銷售同比-27%。
以上兩家，均跌破行業同比-37%的平均線。
相比之下，世茂房地產-35%、-22%的同比跌幅還算輕的，其中一個原因是，它的疫情優惠政策，與恆大一樣，真的拼了老命。
但由於線上廣告投放不足，同時優惠受到利潤率限制力度不大，因此回天乏力，世茂房地產沒有在2月「翻紅」，只是跑贏了平均線。
另外，之前的兇猛「併購」，也為2020年世茂房地產的開年業績助力。
高光時刻
去年，世茂房地產引來人生高光時刻。
克而瑞數據顯示，2019年世茂房地產累計合約銷售總額為2600.7億元，同比增長48%，超越龍湖集團，在房企中排名第九。
世茂的加速前進，與此前大刀闊斧的併購有關。
2019年正好是許世壇接管老爸許榮茂位置後的第一年，在房地產金融政策正在收緊時刻，管理層的規劃卻選擇激進的逆行。
僅僅是上半年，世茂以總對價200億元對泰禾集團、粵泰股份、萬通地產、明發集團、開城實業的部門資產包進行收購，這些收購的項目分布在10個城市，既有一二線的，也有三四五六線的。
200億，相當於是2018年全年四分之一的營收。
收購的好處就是可以把別人的財富直接裝進自己的報表。2019年世茂的的新增貨值，以及新增土儲中的70%左右來源於項目收併購。
房企之間的角逐，除了「拿來主義」，還要拼誰的家底厚。世茂前期積累的豐厚家財，為2019年世茂的銷售額挺進前十做了支撐。
從世茂歷年新增土地金額可以看到，從2017年開始，世茂開始大舉拿地，新增土地金額從2016年的436億攀升到1151億，空前提高的土地儲備，為供給與銷售提供了先決條件。
能夠有這魄力，或許是由於2014年到2017年之間錯過最佳機遇得來的經驗教訓。
2014年以前，世茂表現突飛猛進。2013年，新增土地款從2012年的68億漲到420億，這為2014年的業績大增奠定基礎。
正是因為2013年拿地拿的比較多，房企遇到了「去庫存」難的問題。為了「去庫存」，世茂當時收窄了步子，不敢再多拿地，顯得有些猶豫不決。
公司新增土地權益金額
因此，世茂也失去了拿地的「黃金時間」，2014年拿地成本3345元/平米，2017年漲到10861元/平米。
2017年正好是全國棚改推行的高峰期，政策鼓勵，需求旺盛，世茂終於不再猶豫，加槓桿拿地，開始激進規模擴張，並通過併購等手段向前十進發。
高歌猛進
其實世茂早在2011年，就已經成功連續三年躋身中國房企前十強，連續兩年符合增長率超過50%，曾經是千億房企的熱門候選人。
2014年的世茂憑藉702億元的銷售額，位居中國房地產企業銷售排行榜第八位。
然而好景不長，風風火火的世茂卻戛然而止，自從2015年開始就跌出房企排行榜前十的位置。
在2016年千億房企已達12家的時候，世茂卻滑落至16名。
世茂歷年合約銷售規模
任何一家房企的「掉隊」，似乎都願意歸因於戰略轉向，世茂房地產也不例外。那時候，世茂房地產董事局主席許榮茂認為：「我們前兩年增速太快，負債太高，庫存太多，利息也上去了，工程質量也沒控制住。」
許榮茂的穩健經營下，此時的世茂進入了幾年的調整階段，財務數據呈現了一個更穩健的世茂，但其一直有著沖回前十的野心。
去年世茂房地產頻繁收購，無疑在向外界釋放出重回房企第一梯隊的信號。
通過收併購，可以在短時間內實現規模的快速擴張，世茂在2019年的一些列收購，對規模的訴求顯露無疑，成功實現第二次進入前十。
如此大步向前，世茂不怕步子邁大扯到蛋的底氣在哪兒？
前人栽樹後人乘涼，經過幾年的「休養生息」，許榮茂給兒子許世壇留下了一個財務相對健康的公司。
2019年上半年，世茂的凈負債率為59.5%，已經連續8年保持在60%以下，但這一數字卻是不斷攀升的趨勢，2016年期末、2017年期末、2018年期末分別為53.4%、58.9%、59.4%。
但併購總是要花大錢的，世茂如何解決融資問題的？
截至2019年底，看似不「缺錢」的世茂卻全年一共進行了8次融資活動，包括兩次發行美元債、兩次發行公司債以及三次貸款融資。
據相關資料披露，世茂這幾次融資大部分資金都用於償還現有債務，憑藉新債務償還現有債務，這種方式在房企並不稀奇，最好的結果是實現「長債換短債」和「低息換高息」。
可以看到，世茂所獲得的美元債利率並不低，但不管怎樣成功讓世茂有錢了，截至2019年上半年，賬面現金522億元，較2018年增長了26億元，總有息負債1155億元，下圖是世茂的債務期限結構，短期借款佔比28%。
世茂的融資成本截至2020年3月10日存量債中，世茂2020年尚有109億元債務未償還。
房地產作為高槓桿的行業，房企之間的競爭很多時候拼的就是融資能力。
世茂的融資成本在行業里屬於中等偏上的，雖然不及央企，例如中海、華潤、招商、保利他們5%以內的融資成本，其2019年平均融資成本為5.6%，也是低於行業平均水平的。
雖然世茂在債券市場表現平平，利率同企業規模相差不多，但世茂擅長的銀團貸款。2019年總計搞定了將近55億港元、8.38億美元的銀團貸款，期限為4年，相比發債更加簡單方便。
這一切與世茂房地產財務總監湯沸有關，她曾任職中銀香港稽核組長和主稽人，在香港銀行界人脈廣泛，在某種程度上，就是湯沸為世茂的併購擴張，找來一個又一個的金主。
這使得世茂獲得一個「小融創」的稱號，對於像世茂這樣處於快速發展，想要大幹一場的企業來說，今年始料未及的疫情，讓樓市冰封，靠著高速的業績增長和較低的負債率與融資成本，世茂對於銷量的暫時下降是不著急的，隨著市場回暖，未來能夠繼續保持增長勢頭。
