高管一年三換，華潤置地步入「中年危機」
1992年，鄧老南巡，社會主義市場經濟的春潮劇烈翻湧。
同年，房地產宏觀調控的「鼻祖」——「國十六條」出台，房地產行業遭到整頓。
兩年之後，中國住房制度改革進入了一個新的階段，儘管「國十六條」的餘威仍在，但房地產市場的新時代已經開啟，一些嗅覺靈敏的人開始大膽闖入。
華潤置地、星河灣、富力、禹洲等一批如今家喻戶曉的房企，正是在那一年誕生。
那是1994年，26年前了。
如今，這批同年誕生的房企，有的風華正茂，有的默默前行，有的已經漸露疲態，出現中年危機。
比如華潤置地。
1
增速下滑
2019年全年，華潤置地實現簽約額2425億元（人民幣，下同），同比增長15.1%；實現簽約面積1324.8萬平方米，同比增長10.5%。如果對比此前定下的2420億元全口徑銷售目標，華潤置地這一年僅僅壓線完成任務。
值得注意的是，執掌華潤置地的王祥明並未出席本次業績會。匆匆上任三個月，不知王祥明對這個成績是否滿意。
2425億元的銷售額，同比增長15%，雖然對別的房企來說，這個成績已經可以滿足了，但對華潤來說，似乎有些低了。需知，這是近三年來華潤置地業增長最低的一年。2017年華潤置地銷售額增速40.8%，2018年增速38.5%。
2020年3月26日，華潤置地發布了2019年度業績報告。期內，華潤置地實現營業收入1477.4億元，同比增長21.9%。
俗話說,常和同好爭高下。華潤置地的成績單並不合適與中小房企作比較，更適合他的參照對象是龍湖、萬科這樣的巨頭。
2019年，萬科營業總收入3678.94億元，同比增長23.59%；龍湖營業收入1510.3億元，同比增長30.4%。相比之下，華潤置地的業績增速過低。
根據克而瑞發布的銷售榜單，華潤置地曾在2016年跌出前十的排位，此後直至2019年，華潤置地則一直保持在第九、第十的位置上。
據樂居財經，華潤置地為2020年定下的目標卻很謹慎——2620億元，即同比增長僅8%。按照華潤置地2020年全年可售的5000億貨值計算，只要去化達52.4%，即可完成目標。截至報告期末，華潤置地已銷售尚未結算的簽約額為人民幣2,239.3億元，其中，已鎖定於2020年內結算的開發物業營業額已達人民幣1,286.9億元。
華潤置地將年增長目標定為8%自有其道理，因為龍湖2020年銷售目標2600億元人民幣，增速為7.22%。或許，在華潤置地心裡，只要穩壓龍湖一頭，自己就還是前十。但他卻忘了，除龍湖以外，其他與其相距不大的房企也對前十的位置虎視眈眈。
一直做前十的吊車尾，不知華潤置地內心感受如何，是前進力有不逮，還是保住前十樂在其中?
2
酒店業務承壓最重
新冠疫情對經濟的打擊是全方位的，其中又以旅遊、酒店行業最為嚴重，幾乎整個2、3月都沒有進賬。
持有酒店的總數則為32家，其中9家已開業，全年營業額為14.9億元，同比增長4.5%，平均入住率69.9%，同比上升3.7個百分點。面對兇猛的疫情，華潤置地也無計可施。「疫情給購物中心營業額帶來的影響還是比較大的，而影響最大的是酒店。」華潤置地方面表示。
其遭受影響的不光是酒店業務，還有寫字樓、購物中心在內等眾多業務。
寫字樓在去年算是比較困難的，包括北上廣深等城市在內的寫字樓市場都不大景氣，會不會好轉也不好說。近幾年寫字樓市場目前一直存在供過於求的狀況，加上線上辦公的衝擊，未來寫字樓的市場增長有限，甚至有可能萎縮。
華潤置地的寫字樓業務不過是寫字樓市場中普通的組成部分。其運營的14個寫字樓年內租金收入雖實現了12%的增長，為14億元，但受年內新投入運營的寫字樓初期出租率較低等因素影響，整體出租率只有72.9%，同比下降16.9個百分點。
截至2019年底，華潤置地自持/在建購物中心為88個，其中在營的42個。年內，華潤置地來自購物中心的租金收入為91.5億元，同比增長33%，出租率達94.9%，同比上升0.6個百分點。若無疫情影響，未來三四年將會是華潤置地新建購物中心投入運營的持續高峰期。但黑天鵝將其計劃打得七零八落。
據經濟觀察報，最新披露數據，2020年，華潤置地的新開業購物中心數量急劇下降，僅成都萬象城2期及3個輕資產項目計劃開業，初步預計，這是近四年來計劃開業數量最少的一年。
3
高層動蕩
疫情對經濟的影響是肯定的，幾乎所有公司都無法躲開，但華潤增長失速卻並非疫情所致。
高層動蕩才是年增長持續走低的直接因素。
一年連換三位掌舵人，過去的2019年對於華潤置地，乃至整個房地產行業來說，都是不尋常的一年。
去年2月12日，華潤置地宣布吳向東卸任執行董事、提名委員會主席等所有職務，吳向東正式出走華夏幸福。同時唐勇被委任為董事會主席，彌補了華潤置地四年無主席的空窗。但短短10個月之後，唐勇就離開了，被調任華潤電力總裁。此後，2019年才加入華潤集團的王祥明匆匆接棒唐勇，成為華潤置地新一任主席。
除高層的頻繁更換之外，其他管理層也面臨著持續動蕩。據時代周報，12月17日，華潤置地董事會主席唐勇離職，之後高級副總裁遲峰，副總裁、華北大區總經理蔣智生，董事局副主席、華北大區董事長張大為等核心高管均傳出離職消息。
據新浪財經，從銷售區域來看，1月份銷售額最大的三個區域分別是華東大區、華南大區、華西大區，佔比分別達到49%、20%和19%。兩位高管離職的華北區域，1月份銷售額為5.56億元，占銷售額的比重為5%，2019年全年華北區域銷售佔比超過21%。另兩個銷售佔比大幅下滑的區域是東北和華中。
如今華潤置地的一把手王祥明會不會再次變動，也無人得知。據經濟觀察報，雖然頂著華潤置地董事會主席頭銜，但王祥明並未被任命為執行董事，只擔任非執行董事。他另一重身份是華潤集團總經理，分管華潤置地業務。
作為總公司的總經理，王祥明有多少精力能夠分給華潤置地還是個謎，就連業績會都沒參加的他，對華潤置地未來的發展會不會如同吳向東那麼上心呢？
雖說，從高層來看，華潤集團對華潤置地的重視程度越來越高，但能不能出成績又是另一回事了。
據此前市界報道，吳向東出走有派系鬥爭的原因。那麼，王祥明呢？
過去的2019年，26歲的華潤置地過得並不輕鬆。
畢竟已經二十多年了，對一家房企來說，已是人到中年。華潤的中年焦慮，大概跟人類的中年危機相似 ：人心不齊，賺錢能力退化，業績快要被後來人超過了。
疫情之下，一眾企業均以維穩為主，而華潤置地，至今深陷高管風波，無暇他顧。
這一次，華潤置地能否走出中年危機？
恐怕很懸。
內容來源： 觀點
