地產規模經濟告終
中國房地產的規模紅利時代正在逐漸走向尾聲。
過去幾年，中國房地產高速發展，讓許多地產商通過高財務槓桿和快速拿地贏得了不錯的市場機會，繼而從百億級銷售規模的公司一步跨過千億級門檻。
其中，陽光城（000671.SZ）、正榮地產（06158.HK）、融信中國（03301.HK）、中梁控股（02772.HK）、中南置地等公司幾乎都是受益者。幾年前，這些公司內部的銷售目標無疑都要一年翻一番，在地產圈快馬加鞭地發展。
不過，今年開始，大家都意識到，通過規模增加話語權的路徑行不通了。
從目前各個公司披露的年度銷售目標看，規模增速超過20%的公司寥寥無幾。比如萬科（000002.SZ）就只保證今年銷售比去年高，而碧桂園（02007.HK）乾脆不披露銷售目標。世茂房地產（00813.HK）銷售目標則是3000億，公開數據增速不超過20%。正榮地產公布的銷售目標從增長看則低於10%。唯獨中駿集團（01966.HK）和寶龍地產（01238.HK），把自己的增長率定在20%~30%區間。
一線地產商規模逐漸觸碰天花板，但是二線地產商依舊有規模發展空間。不過，無論是一線還是二線地產商，都開始把「行穩致遠」作為企業長期發展的關鍵詞。
實際上，當各大開發商都基本完成全國布局之後，規模帶來的利潤增長呈現邊際效用遞減趨勢，可持續增長勢必需要通過其他途徑。
旭輝控股（00884.HK）董事長林中認為，中國房地產未來將走向管理紅利乃至品牌紅利時代。
向管理要效能，實際上是地產公司從高規模發展邁向高質量發展的必經之路。而其中，重新梳理組織構架、釋放組織活力、提高人均產能，幾乎是每個公司都正在做並還要一直做下去的重要工作。
比如，新城控股（601155.SH）就在今年1月初，將自己原來25個區域公司合併為19個區域公司，減少管理崗位冗餘，提高單人的人均產能。
而旭輝控股，從今年開始進行HR三支柱變革，重新梳理人力條線的業務關係，重新定義了人力的角色，通過變革其測算提高30%的效能。
實際上，向管理要紅利，也是許多公司對於不確定時代的唯一確定性的應對辦法。從粗放發展之後，一個公司的長久與否，很重要的就是良好的企業治理能力。
美國管理學家詹姆斯·柯林斯、傑里·波拉斯在著作《基業長青》中分析了美國大量的企業，研究它們如何應對世界發生急劇變化（兩次世界大戰、大蕭條、革命性的科技、文化動蕩等）而依然基業長青。其中非常重要的就是清晰的企業戰略，良好的組織與流程設計以及先進的管理思維。
比如，此前很多公司會在總經理旁邊設置一位副總經理，但是從目前的管理理念看，副職實際上會造成更多的彙報節點，繼而導致組織效率下降。而這兩年，很多公司就逐漸把這個職位取消，不僅可以降低人力成本，還可以提高組織的溝通效率。
不可避免，很多公司在向管理要效率的過程中，很多人開始沒有安全感。最近，就有很多地產圈的朋友在找尋新的機會，大家都希望可以在TOP20公司尋找職位。
行業好的時候，這些地產人每次跳槽都可能是雙倍漲薪。而當行業真正開始重視發展質量之後，這裡面就有一些人開始難過。很多中小房企雖然有發展需求，但是沒有了周期紅利之後，同樣沒有那麼多招聘需求，帶來了所有人的不安。
想找管理要紅利，實際上意味著房地產還要開始向精細化製造業靠攏。弘陽集團執行總裁張良就曾對筆者表示，未來房地產行業要學習製造業的柔性生產。即為適應市場需求多變和市場競爭激烈而產生的市場導向型的按需生產的先進生產方式。
在市場越來越透明的背景下，通過管理降低成本，保證自身盈利正成為每個地產商的新命題。以往純買地建房的時代正逐漸成為過去，可以預期的是，在未來的房地產市場,擁有核心商業模式和管理能力的地產商將獲得更多的市場紅利。
而接下來，提高人均產能，將成為2020年組織變革重要的一個任務。
