正榮地產連續三年權益銷售不足400億，營銷負責人已提離職
巨大的銷售壓力，讓正榮地產（06158.HK）營銷條線面臨調整。
第一財經記者獨家獲悉，正榮地產助理總裁、營銷中心總經理段靜已於近期在內部提出離職，並開始交接相關工作。
早在今年春節以後，正榮地產內部就傳段靜將離職，不過一直沒有坐實。據悉，上海愛家集團已經給了段靜offer，但不確認段本人最終去向。
出生於1980年的段靜，本科就讀於青島理工大學，後碩士就讀與同濟大學。2017年，段靜加入正榮地產，當時擔任營銷副總職位。此前，段靜曾在景瑞控股（01862.HK）、三盛宏業等百強房企工作。不過，目前正榮地產暫未確認誰將接手該職位。
過去幾年，正榮地產一直被視作閩系房企的黑馬之一。2016年，正榮地產將總部從福建福州搬遷至上海之後，逐漸開始全國化布局。當時，正榮地產曾在南京、武漢等城市拿下區域板塊高價土地，並一舉吸引市場目光。
根據正榮地產2019年年報，截至2019年末正榮地產在全國30個城市，擁有建築面積2615萬平方米的土地儲備，其中74%位於一、二線城市，平均成本為4647元/平方米。
2018年1月，正榮地產登錄港交所，成為一家公眾公司。根據正榮地產披露數據，其2018年、2019年全口徑銷售數據分別為1080億、1307億。
雖然正榮地產公布的全口徑銷售數據已經突破千億，不過通過記者調查發現，這兩年正榮地產實際權益口徑銷售數據並未超過400億。
第一財經記者獨家獲悉的數據顯示，2017年、2018年、2019年正榮地產實際效益銷售數據約為351億、361億、372億左右。
以正榮地產2019年披露的全口徑銷售額1307億，對比權益銷售金額不足400億，顯示全口徑銷售額的「含水量」巨大，權益銷售率不足50%，遠低於行業常規水平。
多為地產公司高管向記者表示，雖然大部分地產公司對外都披露均是全口徑銷售數據，不過地產公司的內部考核更傾向於考核權益銷售數據，這本身可以反應公司的實際資產質量和實際銷售情況。從權益口徑計算，正榮地產每年的銷售增幅不足10%。
根據第一財經記者調研測算各家公司情況，如果按照權益口徑計算，正榮地產銷售規模將無緣TOP30行列。
根據正榮地產的披露數據可以作證，2017年、2018年、2019年營業收入約為200億、264億、325億。同時，2018年、2019年合約負債（既預收賬款）約為471億、387億。
一般而言，地產公司的銷售收入會在1-2年內結轉成為營業收入，並未結轉的銷售會成為預收賬款計入負債。從財務數據對應看，正榮地產權益比率較低。
目前，正榮地產的戰略布局策略依舊是1 6 X全國布局（即一個總部、六個區域、多個項目），聚焦強二線城市。
2019年，公司新增土儲560萬平方米，新增的41塊土地85%位於二線城市，15%位於三線城市。截至2019年末，正榮地產總土儲2615萬平方米，項目主要分布在長三角、中部、西部、環渤海及珠三角六大主要經濟區域，其中74%位於一二線城市或具有高增長潛力的地區。
正榮地產董事長黃仙枝在今年的業績會上表示，2020年正榮地產的銷售目標為1400億，公司內部目標還將更高。這意味著，無論誰將接過營銷統帥的接力棒，銷售壓力都不會小。
更為重要的是，按照該公司前幾年的權益佔比，所謂千億正榮，仍然要打較大的折扣。
