乳山銀灘「白菜價」海景房背後：投資有風險，買房需謹慎
長達21.7公里的沙灘延綿腳下，陽光、海鳥、漁帆，海風徐徐吹來，聞著空氣中淡淡的海水鹹味，讓身體和心靈同時回歸大自然……憑藉優美的海景和一波波大力宣傳，山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者。
近日，有媒體曝出乳山海景房每平方米只賣1000元，這個價格讓人很難和海景房掛鉤，甚至不及很多偏遠的中西部小縣城。威海海景房房價的真實情況到底如何？
「十一」長假期間，第一財經記者驅車來到乳山銀灘。一路上，多處荒敗斑駁、無人入住的「別墅」映入眼帘，防水、牆皮修復的店鋪顯眼地林立在路旁。走進最靠近銀灘的大慶路一條街，除了熱熱鬧鬧的海鮮炒菜館，每隔幾米就有一家房屋中介的門頭，門口、牆面上貼出了密密麻麻的二手海景房的銷售信息，前來打聽的購房者卻寥寥無幾。
乳山銀灘附近破敗的海景別墅
「今年以來房價明顯下跌，生意很不好做。賣房的房主不少，疫情影響不知道啥時候過去，有些歲數大的人也不願意來了，有些人生意不景氣，急著用錢想把房子賣了套現，但是來打聽想買房的人比往年少多了。」在銀灘做房屋中介十來年的王東北告訴第一財經記者。
對於網傳的10萬元不到買到一套海景房的情況，王東北認為這並不具有參考價值。「房子價格確實在下跌，但市場平均價大約在3000元/平方米左右，那些標著1000元/平方米的房子，要不就是閣樓，要不就是車庫改的。」王東北說。
大慶路上密集的房產中介門頭
海景房賣出「白菜價」？
乳山是山東威海下轄的一個縣級市，位於山東半島東南部，海景房所在地銀灘距離乳山市區有20多公里，因其優美的海岸線被譽為「天下第一灘」「中國最美海岸線」，被評定為國家AAAA級旅遊度假區，並獲得聯合國人類居住生活方面的最高獎項——人居獎。
王東北在銀灘做海景房中介已經有13年時間。他告訴第一財經記者，目前在銀灘周圍活躍著1000多家中介，大家常常互通有無，遇到房主低價著急賣房子的情況，會自己先以低於市場價收掉，待高價的時候再賣。在房價上漲的年景，王東北通過低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬塊錢。但隨著今年房價的下跌和市場的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。
「我去年以33萬的價錢收了一套6樓的電梯房，房齡10年，88平方米精裝修，當時市場價是36萬。原房主來自江蘇，買來投資的，一次沒住過，因為原房主急著用錢，我低價收了，沒想到今年即使降價到30萬房子也很難賣。」王東北說。
上述海景房內景
王東北現在手裡已經有十多套房子，隨著海景房行情的走跌，他也急於把手上的房子倒賣出幾套。
「我們收房子借的錢都是有利息的，現在賣是虧一萬兩萬，如果再有幾個月沒賣出去就越虧越多。」王東北說。
王東北告訴第一財經記者，10年前，銀灘的房價已經達到了每平方米4000多元，過了這麼多年，房價沒升值反而跌價，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開始賣房。
根據諸葛找房的數據，乳山銀灘9月份二手房均價為每平方米3940元，最低價格為每平方米2000元。
根據王東北的了解，2017年~2018年是乳山銀灘房價漲得最快的時候，但今年以來房價開始下跌，一路跌去了這幾年的漲幅。
除了王東北外，多家位於銀灘的房產中介都告訴記者，今年的光景不好，幾乎賺不來錢。
乳山中介掛出來的二手海景房信息
早在2003年，大慶油田最先來到銀灘開發海景房，其中不少房子是作為大慶油田職工的福利房。隨後，越來越多的開發商投入到銀灘的房地產開發，2007年~2010年是乳山房地產發展的巔峰，錢砸到土地里，一棟棟海景房拔地而起。據不完全統計，在銀灘縱深3公里、綿延20多公里的海岸線上密密麻麻建造了200多個小區，每個小區少則有近十棟房子，多則近百棟房子，幾乎一個小區就是一個開發商。王東北說，銀灘的房子實在太多了，具體多少套沒人統計過。
17年前，在銀灘開發之初，來自山西太原的周廣平就曾跟著看房團的大巴來到銀灘看房。
「那時候環境還沒有現在好。當時房子一平方米只賣1000多元，11萬元就可以買套房。」周廣平告訴第一財經記者。
周廣平所在的看房團里有不少人被這片海灘以及開發商談到的美好未來所吸引，果斷下手買房。比較理性的周廣平當初並沒有下手。
「那時候雖然房價低，但當時的工資也低。團里那些當初買了房的人談不上投資成功。」周廣平說。
已經退休的周廣平在今年「十一」假期，帶著老伴再次來到了銀灘。這次，他想為自己和老伴張羅一套海景房來養老。
「我認為乳山的房子不具有投資價值，但這邊的環境好、空氣好、負氧離子高，對一些慢性疾病有好處，每年來住幾個月，趕海、游泳、釣魚，生活成本也低，對養老蠻適合的。」周廣平解釋說。
看房團的秘密
記者在威海走訪海景房時發現一個頗為奇怪的現象，在威海，裝修、房屋狀況都不錯的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價1萬左右，一手房和二手房價差很大。
周廣平告訴第一財經記者，這其中的重要原因是，新房和二手房面對的客戶群體是不一樣的。新房主要面對的是開發商組織的「看房團」，二手房主要面對的是到沙灘來玩的散客。
「跟著大巴車免費看房、遊玩，每天的行程都安排得死死的，看房團根本沒時間接觸當地人，沒機會了解當地的二手房價格，銷售一忽悠，不少人一看這麼好的沙灘，房價又這麼便宜就忍不住下手了。這是一個理智不理智的問題，如果理智的人，他會自己再來看看二手房的價格。」周廣平說。
在乳山海景房新樓盤旁停著的「看房團」大巴車
記者在威海一新開樓盤門口，發現一輛來自江蘇的看房團大巴車，銷售正在給團員介紹新開盤的海景房，這一海景房的平均售價已經達到1萬元/平方米。
山東各地海景房主打養老概念，在北京、上海、天津等大城市進行撒網式的宣傳。海景房銷售團隊在當地組織看房團，用免費旅遊為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購房者拉到海景房的售樓處。
老包就是山東另一個海濱城市龍口某海景房項目在河北邯鄲區域的總負責人。在「十一」假期期間，老包在邯鄲當地組織了幾輛大巴車的看房團到龍口來。
「一車有55名客戶，都是來自北京和邯鄲的，上午有一個團來，下午還有兩個團。我們邯鄲在這個小區買房的已經有四五十戶。我自己買了兩套，我對門的鄰居也是邯鄲的，她買了四套，其中一套全款，三套貸款。」老包告訴第一財經記者。
老包今年43歲，家住邯鄲峰峰礦區，礦區以煤窯、陶瓷、鋼鐵作為經濟支柱，老包告訴第一財經記者，在他們小縣城，房價已經漲到每平方米一萬元，不可能再有升值空間了，而他認為，龍口的海景房每平方米只有四五千塊元，很便宜，還有升值空間。
「龍口西部海邊的海景房依然有投資潛力，我主要看中了正在建設中的人工島項目。項目建成後將帶來30萬人口流入，這裡離人工島最近，肯定會受到利好。並且不同於龍口的東海海景房，西海岸海景房靠近市區，有市政供暖，且配套齊全，也適合長期居住。」老包向記者推銷。
從窗口向海面望去，海里的人工島項目已經完成地基沉澱，進入建造階段。
從龍口海景房望去看到的人工島項目
為了區分本地購房者和看房團，開發商通常會採用兩套銷售隊伍並行銷售，不會互相干擾，但他們給出的銷售價格是不同的。
「團里的客戶我們是不接待的，他們過來後管吃管喝管住，這都要均攤到成本上。」一位負責接待本地客戶的業務員告訴第一財經記者。
為了促成外地購房者消費，當地的開發商還會提供周到的貸款服務等項目。
上述業務員說，對於外地客戶，售樓處負責跑貸款，業務員帶著銀行工作人員到客戶所在的城市幫他們辦理貸款手續，比如跑貸款的業務員從龍口到濰坊，到濟南，到北京，花20多天轉一圈，辦100多戶貸款回來。
相比於過去的紅火，今年海景房新房的銷售也受到影響。
「本來就是外銷盤，疫情導致外地客戶都不來了。去年節假日，一天大巴車三四十輛往售樓處拉，一輛車即使只賣一套，一天也賣出幾十套房了。今年的情況就冷清很多。」上述銷售告訴第一財經記者。
房子是用來住的
周廣平也有過多次跟著看房團旅遊、看房的經驗，他認為，買房子首先要認清自己的需求，海景房雖好，但如果沒有真正住的需求，買到的可能是一塊燙手的山芋。
「你以為是免費旅遊，如果你跟著團里買房了，這可能是你這輩子吃的最貴的一頓飯，坐的最貴的一次飛機。」周廣平說。
來自鄭州的王秀娟阿姨5年前跟著看房團來到龍口旅遊，在推銷下花了35萬元在龍口東海買了一套70平方米的小兩房，房子裝修下來總共花了40萬元左右。可後來因為要看孫子，她根本沒時間去住，只住過一個春節。
「冬天過去，也沒暖氣，冷得要命，放在那也沒啥用，現在30萬的價格掛了兩年也沒人要。當年憧憬未來的退休生活，如今是花錢買了個煩惱。」王秀娟說。
龍口東海海景房的售樓信息和接送房主的汽車出發班次
王秀娟房子難賣的主要原因是二手房市場供大於求，無論是在乳山還是龍口，超過八成的海景房被「外地人」買走，不供暖、配套設施不行、潮濕、遠離市中心等，即使海景房比當地普通住房便宜不少，當地人也不願選擇海景房。
「外地人」買海景房的目的一是為了投資，二是為了養老。有中介告訴第一財經記者，整片海景房夏天入住率大約50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鳥一樣遷徙，通常是「五一」前後來到海景房，「十一」之後離開，加之大量的投資性購買海景房，最終導致海景房一到冬季就變成「空城」。
走近銀灘，一路上防水、牆皮修復的店鋪顯眼地林立在路旁
近年來，政策不斷引導房地產市場回歸居民自住需求。「房住不炒」「穩地價、穩房價、穩預期」「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的政策相繼出台，成為接下來樓市發展的風向標。
一個地方的房子是否適合投資？周廣平以他多年看房買房的經驗，總結了三點：一看經濟；二看人口流動；三看地理位置。周廣平認為，威海地理位置和環境不錯，但經濟發展和人口流動都不行。「只有一條腿立不起來。威海適合我們養老，不適合投資。我們養老只需要生活成本低、環境好。」周廣平說。
根據恆大研究院發布的《中國人口大遷移的新趨勢》，從人口流動情況來看，近4年人口流出都市圈主要分布在東北、山東半島、京津冀等地區。具體看，近4年人口年均凈流入超10萬的都市圈有10個，其中廣佛肇、杭州、上海、深莞惠、長株潭5個都市圈年均凈流入規模超20萬。
「長期而言，房價漲跌與人口流動方向相一致，經濟基本面好、人口流入地區的房地產市場更有潛力。北方海景房地區大多位於人口流出地區，這些地方的房子到了冬天很多都成了空城，而南方的海景房主要分布在惠州、三亞、北海、廈門等地，恆大威尼斯和恆大海花島是比較典型的項目，從目前運營來看比北方好。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴第一財經記者。
根據乳山市統計局發布的《2019年國民經濟和社會發展情況的公報》（下稱《公報》），2019年乳山實現生產總值（GDP）277.36億元，同比下降2.8%，2019年乳山全年固定資產投資同比下降35.4%，其中房地產開發投資同比增長7.03%。從房屋建設用途看，住宅投資同比增長10.53%，佔全部房地產開發投資的92.42%。
嚴躍進表示，在固定資產投資同比大幅度下降的情況下，房地產開發投資卻有明顯增長，這至少說明當地各類產業表現是乏力的，只有房地產相對來說略好，但這也使得經濟過多依賴於房地產。
「城市要重視通過發展產業吸引更多外來人員流入，以賣地和過度開發房地產的方式只能獲得一時的政績，類似海景房的開發也需要控制，若是確實有開發海景房的項目，建議選擇一處進行集中開發，而不是沿著海岸線過度和漫無目的的開發。通過集中開發，這樣能夠形成更好的產業和旅居新城，真正帶動人氣的聚集。」嚴躍進說。
（王東北、周廣平、老包、王秀娟系化名）
