萬科前九月銷售近5000億，物業受重視，但毛利率降至22.9％ ｜看財報
進入下半年，疫情對房地產行業造成的衝擊正逐漸消退。
10月29日，萬科發布2020年三季度財務報告。報告顯示，第三季度，萬科錄得營業收入951億元，同比增長12.5%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤74億元，同比增長14.9%。而疫情衝擊下的上半年，萬科錄得營收1464億元，同比增速僅5.1%；凈利潤為125億元，同比增長5.6%。其中，房地產業務營業收入為 849億元，同比增長 15.8%，而上半年房地產業務的收入為1381億元，同比增速只有3.97%。
財報發布後，萬科股價開盤大漲3.54%，最後有所回落。截至10月30日收盤報27.55元，市值3200億元，較昨日上漲0.62%。
前九月賣出5000億，沒有現金流危機
根據財報，今年前三季度，萬科共錄得營業收入2415億元，同比增長7.9%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤199億元，同比增長8.9%。其中，房地產業務貢獻營業收入2139億元，同比增長7.4%，佔比89%；毛利率為 22.9%，較上半年的24.1%進一步下降，去年同期則為27.6%。
一直以穩健著稱的萬科，並未因疫情出現現金流的危機。財報顯示，截至 9 月底，萬科凈負債率僅27.6%，處於極低水平；持有貨幣資金人民幣1731億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和人民幣851億元；有息負債佔總資產的比例為14.1%， 且有息負債中 66.8%為長期負債。
業務方面，財報顯示，第三季度萬科房地產業務實現合同銷售面積1188萬平方米，合同銷售金額人民幣1723億元，同比分別增長30.3%和21.7%。前三季度，萬科累計實現合同銷售面積3265萬平方米，合同銷售金額人民幣4928億元，同比分別增長6.6%和3.6%。
今年，萬科沒有設定銷售業績目標，但按照目前的情況來看，增速超過去年的3.94%應該不成問題。根據克而瑞排名，前三季度萬科的銷售業績暫居恆大和碧桂園之後。
拿地方面，萬科三季度開始發力。根據財報，第三季度萬科新增46個開發項目，總建築面積約851萬平方米，權益規劃建築面積約572萬平方米；而前三個月萬科總共才新增101個開發項目，第三季度拿地接近全年的一半。
此外，前三季度萬科新開工面積2830萬平方米，佔全年開工計劃的 96.9%；竣工面積1805萬平方米， 佔全年計劃竣工面積的54.4%。疫情下，萬科的建設進度受到較大影響，預計今年有部分樓盤不能按時完工了。
多元化發展見成效，物業受重視
財報中，萬科還提到了多元化業務的進展情況。今年，房企拆分物業上市成為潮流，身為頭部企業的萬科物業備受矚目。雖然郁亮一直堅稱萬科物業上市「還沒到最好的時候」，但對其重視程度並不小。
財報顯示，萬科物業對品牌架構開啟了新一輪的調整和升級。萬科物業與戴德梁行合資公司正式對外公布中文名稱「萬物梁行」，獲得英國皇家特許測量師學會中國獎(RICS China Awards 2020)「年度設施管理團隊」冠軍；10月24日，萬科物業又正式推出了國內第一個以城市服務為定位的全新品牌——萬物雲城，試點發布城市服務智慧運營平台。
在10月份的媒體交流會上，萬物梁行董事長李慶平透露，萬科與戴德梁行的交易分為兩部分，第一部分萬科物業在戴德梁行的全球總部投資了4.9%的股權，成為戴德梁行的重要產業股東；第二部分是萬科物業把PM和FM業務條線和戴德梁行以上兩個業務條線合成一家新的公司，這家新的公司由戴德梁行推薦CEO，萬科物業控股並表。李慶平介紹，經過10個月，萬物梁行目前的團隊很穩定，而且實現了不錯的業務增長，目前服務了阿里巴巴、位元組跳動、美團等客戶，未來可期。
財報還提到，三季度，萬科的租賃住宅業務泊寓新增開業0.85 萬間，截至9月底累計開業約13.58萬間，成熟期項目(開業半年及以上)的出租率為 95.3%。在前述媒體交流會上，泊寓負責人胡冬華透露，截至2020年10月，泊寓累計進入33個城市，開業門店365家，開業房間數超13萬，在租客戶超15萬，整體出租率94%，續租率55%，累計服務40萬客戶，上半年營收10.5億元。
值得注意的是，今年7月，萬科首個集體土地租賃房項目宣布上市。與市場上的招拍掛、收併購等方式不同，利用集體土地建設租賃用房最大的優勢就是開發單位能夠節省土地獲取的成本，但集體土地的產權歸集體所有，企業獲得的僅僅是土地的經營權和使用權，因此，企業往往不需要繳納高昂的土地出讓金。
因此，萬科認為，這樣的土地做泊寓是合適的。在前述媒體交流會上，泊寓負責人胡冬華稱，萬科做租賃的初心就是為剛步入社會的年輕人提供一個良好的居住環境，在多年的探索中，不斷從用戶需求出發進行改進，例如對公共空間的打造（書吧、咖啡廳、影音室、擼貓房等）、傢具的增加（穿衣鏡等）、社區活動的組織等等。
（本文首發鈦媒體APP，作者 | 石萬佳）
