中國房價最高的縣城：均價超3萬，為何比省會還牛？
陵水縣高房價，得益於三亞購房需求的外溢效應。
正解局出品
海南陵水縣，一個知名度不太高的縣城。
論名氣它不如三亞、博鰲，也沒什麼拿得出手的地方經濟實力，但就是這麼一個普通的縣城，卻是全國房價最高的縣（含縣級市）。
常住人口只有37萬多人的陵水縣，房價超3萬，比省會海口房價還高，最近幾年一直排在全國縣城房價的第一位。
陵水的房價為什麼這麼貴？是物有所值還是泡沫？
人們常說「寧要一二線城市一張床，不要三四線城市一套房」。
這似乎是絕大多數人買房置業的金科玉律。
不過，這條定律在陵水縣卻是失效的。
陵水縣的房價在全國縣城中一騎絕塵 數據來源：中國房價行情網
今年6月的數據顯示，全國有8個縣的房價超過了2萬。
其中，陵水縣房價以33376元/㎡排名全國第一，超出了排名第二的義烏市（25690元/㎡）7600多元。
在全國縣級城市房價排名前五位中，排在陵水後面的分別是浙江的義烏、永康、溫嶺和江蘇的崑山。
要知道，這幾個縣的經濟在全國都是排名靠前的，2021年義烏城鎮居民可支配收入8萬6千多，崑山7萬7千多。
義烏的人均收入甚至超過了北京、深圳、廣州。
按理說，地方經濟好，收入高，推高房價這是正常的，但是，根據2021年的統計數據，陵水縣城鎮居民的人均可支配收入是36122元。
也就是說，人均可支配收入才3萬多的縣城，房價也是3萬多。
居民人均收入全國排名前十的縣（包括縣級市）
陵水縣的房價之高，在全國縣城中排名一騎絕塵，就算跟一二線城市去PK，也絲毫不落下風。
2021年全國各城市的房價，排在陵水前面的僅有8個，分別是深圳、上海、北京、廈門、廣州、杭州、三亞和南京。
從人口數量上說，陵水的常住人口數量只有37.25萬人，跟那些動輒人口上千萬的城市相比，妥妥的小縣城規模。
從地方經濟體量來看，2021年陵水的GDP是223.39億元，在「萬億俱樂部」城市面前也同樣不值一提。
可無論是人口規模還是GDP都一般般的小縣城，房價卻能比肩國內一二線大城市。
是什麼讓陵水的房價這麼貴？
對於陵水的房價為什麼常年排在全國縣城第一，且能甩開經濟發達的縣城那麼多，人們的理解各不相同。
有人說，陵水橫跨亞熱帶和熱帶分界線，氣候上優勢獨特；也有人說，陵水是三亞的後花園，承接了三亞購房需求的外溢；還有人說，陵水搭上海南自貿港建設的快車，吸引力還會更大……
先說地理位置。
這方面陵水確實有自己獨特的優勢。
陵水緊挨著三亞，北緯18°線橫穿而過，位於亞熱帶和熱帶的分界處
陵水緊挨著三亞，距離三亞僅有58公里，坐高鐵20分鐘就能到。本身就在「20分鐘大三亞旅遊經濟區」內。
不僅距離近，陵水還被稱為「三亞的後花園」，綿長的海灘、熱帶雨林、溫泉、島嶼樣樣不少，相比三亞還少了一些喧囂和商業氣息。
被定義為「國家海岸」的三亞海棠灣，就與陵水的海岸線接駁。
陵水擁有的57.5公里的漫長海岸線，也成了這個縣房價最高的區域，有的地方甚至價格突破了4萬一平方米的天花板。
這一點，從陵水縣城的房價與其清水灣、香水灣、土福灣的巨大差距就能得到印證。
在陵水縣城城區的房子，均價2萬左右，而在距離城區20分鐘車程，清水灣等旅遊資源聚集的幾個片區，均價卻能高出近一倍的價格。
也難怪有人會說「在縣城500萬能買2套房子，但是在灣區這錢最多只夠買1套房」。
陵水房價在2019年上半年甚至超過三亞
正是這些獨特的地理條件的優勢，讓陵水成了那些無法在三亞買房「安家」的人們最佳的備選。
在過去的幾年裡，陵水的房價一路高歌猛進，2020年的數據顯示，當年海南全省的房屋銷售面積和銷售額都是負增長的時候，陵水的這兩項指標卻是同比增長73.3%和68.8%。
陵水縣的房價，一直緊咬著三亞排名全省第二，在2019年甚至有好幾個月反超三亞，把省會海口都甩出一截，同時也讓陵水近幾年一直霸佔著全國縣城房價第一的排名。
能有這樣的數據，也的確得益於三亞購房需求的外溢效應。
一直有種說法叫「東北人愛三亞，北京人愛三亞周邊」。
據報道，在陵水當地某樓盤，6000多套住宅單位，其中2000多套都是北京人買的。
當全國各地的資金湧入海南，特別是三亞的樓市後，當地的房價日趨見頂，大量的購房者只能退而求其次，把目光轉向與三亞毗鄰，且氣候、風光都不相上下的陵水縣。
這也是為何GDP僅占海南全省3.5%左右，第三產業占當地GDP近6成的陵水縣，能夠有如此高房價的另一個重要原因。
在陵水購房可選擇機會不多的當下，購房者開始繼續北上萬寧。而萬寧也成為入圍全國縣城房價前十的另一個縣城
此外，撩撥購房者情緒的還有所謂的稀缺性和未來規劃發展的期望。
2019年，陵水縣僅有1公頃住宅用地供應，還是用於保障性住房建設的，比上一年減少了98.4%。
此後，陵水住宅用地的計劃一直是零。
更宏觀一點的是連續多年的海南限購政策。
就在去年年初，海南還針對房地產市場進行了專項整治，排查購房者規避限購政策騙取資格和開發商違規銷售商品房的行為。
而在陵水的置業顧問口中，他們招攬購房者時，除了上面說的這些「稀缺性」，還拋出很多未來規劃的賣點。
比如海南自貿港的規劃中，陵水縣黎安鎮被定位為「國際教育創新試驗區」，已經簽約中國傳媒大學、北京體育大學、南方科技大學等十多所國內外高校；海免公司旗下的免稅店也在謀劃，據說比三亞海棠灣的免稅店規模更大……
既能享受當下的椰風海韻，滿足休閑、康養的需求，沒準又能讓自己成為類似40多年前「特區」首先進場的那一波人，這種美好的現實與憧憬，誰又能不心動呢？
像陵水這樣沒有產業和經濟支撐，完全靠旅遊資源硬生生拉高的房價，究竟會走向何處，恐怕沒人能準確地預測，不過我們總能在歷史中尋找到似曾相識的過去。
曾經的海南，在上世紀也曾出現過房地產的熱潮。
1988年，海南建省，成了中國最大的經濟特區。
那時，全國剛剛見證用了不到10年時間就從小漁村變身大都市的另一個特區——深圳，懊惱沒搭上深圳那班車的人們紛紛湧入海南。
海南建省初期房地產增加值與GDP增速統計，在1992年房地產到達泡沫的頂點 製圖：有數Data Vision
1991年，海南的房價平均是1400元/平方米，到了1992年就猛增到5000元/平方米，1993年上半年更是飆升到7500元一平方米。
房地產的投資金額也是，1989年海南全省房地產投資僅有3.2億元，到了1992年，這個數字變成了87億元，佔了當時全省固定資產投資的一半，全省的GDP增速為41.5%。
在人口不到700萬的海南島上，當時出現了差不多2萬家房地產公司，差不多每350個人就擁有一家房地產公司。
包括潘石屹、馮侖等人在內，鼎鼎大名的「萬通六君子」當年就是靠在海南炒房賺到了人生的第一桶金。
那時的海南，除了房地產之外一無所有。
1993年6月，中央出手整頓，海南95%的房地產公司面臨破產，興緻高昂的炒樓客們真正變得一無所有。
1993年7月，新上任的海南省委書記提出了「以旅遊業為龍頭，超前發展第三產業」，海南才開始寄希望發展旅遊業徹底甩掉房地產泡沫帶來的影響。
在1999年到2017年間，海南旅遊業興盛，但同時也與房地產行業陷入了一個循環的怪圈 製圖：有數Data Vision
旅遊業是做起來了，但讓人沒想到的是，旅遊業的興盛不斷推高當地房價，又一次加深了海南經濟對房地產行業的依賴。
進入新千年後，海南房地產開發的金額在GDP中的比重逐年增加，在2010年宣布海南建設國際旅遊島之後，這一比例從沒低於20%，在頂峰的2017年甚至達到46%，是全國平均水平的3倍還多。
說回到陵水縣，就是一個很典型的例子。
2011年，這裡才摘掉了國家級貧困縣的帽子，而在這之前的2010年「兩會」期間，當時的陵水縣官員曾在接受採訪時公開宣傳，當地規划了10個高爾夫球場。
建高爾夫球場的目的不言自明，就是希望通過休閑度假旅遊開發，實現高端商業地產開發，提升地方名氣，吸引投資和提升房價。
地方得到了經濟收益和GDP指標，官員也有了拿得出手的政績。
2011年，陵水縣才摘掉貧困縣的帽子，但同時也因大建高爾夫球場備受爭議
被房地產「綁架」的旅遊業，並不是陵水乃至海南的好選項。
同樣是熱帶海灘度假勝地的夏威夷，以前也曾被一些人認為是海南應該對標的一個發展方向，它們也有著許多相似的地方。
2021年的最新數據顯示，整個夏威夷的房價中位數是61萬美元，排名美國各州的第一位。
與高房價相對應的是，夏威夷的物價也高得離譜，是美國生活成本最高的州之一。
美國個人理財網站曾計算了全美50個州的生活成本，並與其中位數收入進行對比，結果發現，夏威夷是美國生活成本最高的州。
夏威夷一到兩口之家的生活成本是111892美元，而平均收入中位數是71977美元——負擔力差距為近4萬美元。
夏威夷有抵押貸款的每月住房花費中位數，是全美最高的
和全世界有錢人為了度假休閑而爆買夏威夷的房子類似，陵水的房地產項目，主要面向的對象也不是廣大的本地剛需，而是全國眾多的旅居度假群體，這也是陵水縣城中心的兩套房只能頂郊區一套房的原因。
年人均可支配收入3萬多，房價每平方米也3萬多，換作我是陵水人也不希望這樣。
同樣，更高的層面也在想辦法擺脫房地產的魔咒，雖然這並不容易。
陵水、三亞乃至整個海南的條件太好了，有得天獨厚的自然資源，又有國家大力支持的政策。
正如1987年鄧小平第一次向世人透露發展海南經濟特區想法時說的，「海南島好好發展起來，是很了不起的。」
隨著自貿港建設的藍圖徐徐展開，也許未來的海南，會像亞洲其他3個自貿港香港、新加坡和迪拜一樣，既能舉世矚目，又能幸福宜居。
讓我們拭目以待。
